سال‌های اخیر، بازار مسکن در ایران، به‌ویژه در کلان‌شهر تهران، با جهش‌های پی‌درپی قیمتی مواجه بوده که موجب فاصله شدید میان درآمد خانوارها و هزینه خرید ملک شده است. میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در تهران که از شهریور تا آذر ۱۴۰۳ رقمی بین ۹۵ تا ۹۹ میلیون تومان بود، در اردیبهشت ۱۴۰۴ به مرز ۱۱۸ میلیون تومان رسید و در مردادماه با اندکی کاهش به ۱۱۱ میلیون تومان رسید. این قیمت‌ها، برای خانوارهای متوسط و کم‌درآمد، رؤیای مالکیت خانه را به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل کرده است.
در حقیقت همین اعداد به خوبی نشان می‌دهد آن چه اکنون به عنوان بخشی از کاهش قیمت مسکن تبلیغ می‌شود، در نهایت چیزی نیست به جز کاهشی اندک از رقم بسیار بالای قیمت هر متر مربع مسکن در تهران!
چنانچه که اکنون طبق برآوردهای بانک مرکزی، برای خرید یک آپارتمان ۷۰ متری در مناطق متوسط تهران، نیاز به سرمایه‌ای بالغ بر ۷ میلیارد تومان است؛ این در حالی است که متوسط درآمد ماهانه خانوار شهری در سال ۱۴۰۳ حدود ۲۰ میلیون تومان بوده است و با فرض پس‌انداز کامل این درآمد، زمان موردنیاز برای خرید یک واحد مسکونی، بدون در نظر گرفتن تورم، بالغ بر ۳۵ سال خواهد بود.
افزایش فشار بر بازار اجاره؛ تبعات ثانویه جهش قیمت‌ها
این شرایط نیز اکنون در حالی در بازار مسکن رخ می‌دهد که افزایش قیمت خرید خانه مستقیماً بازار اجاره را نیز تحت تأثیر قرار داده است. طی سه‌ماهه اخیر (خرداد تا مرداد ۱۴۰۴)، نرخ اجاره در تهران بین ۵۰ تا ۶۰ درصد و در شهرستان‌ها حدود ۳۰ درصد افزایش یافته است.
هم چنین بنا بر گزارش مرکز آمار، تورم نقطه‌ای اجاره در اردیبهشت ۱۴۰۴ به رقم ۳۶.۹ درصد رسید؛ رقمی که اگرچه نسبت به دوره‌های گذشته کاهش یافته، اما همچنان بسیار بالاتر از نرخ تورم عمومی کشور (حدود ۳۳ درصد) است.
بررسی‌ها نیز نشان می‌دهد که تمدید قراردادهای اجاره معمولاً با افزایش ۲۵ تا ۴۰ درصدی همراه است و این در حالی است که در صورت جابه‌جایی مستأجر، هزینه‌ها ممکن است بیش از ۴۰ درصد افزایش یابد و در چنین شرایطی، بسیاری از موجران ترجیح می‌دهند مستأجر فعلی را حفظ کنند تا از هزینه‌های جابه‌جایی و خالی‌ماندن ملک جلوگیری کنند و مستاجر نیز حتی به بهای افزایش ۴۰ درصدی قیمت‌ها باز ترجیح می‌دهد که قرارداد خود را تمدید کند، چرا که به این ترتیب دستکم هزینه‌های کمرشکن جابه جایی را متقبل نخواهد شد.
ادعای کاهش قیمت؛ واقعیت یا توهم؟
از سوی دیگر در شرایطی قیمت‌ها در بازار خرید و فروش و رهن و اجاره مسکن به مرز انفجار رسیده که با وقوع جنگ ایران و اسرائیل و در پی آن، رکود نسبی در برخی بازارها، برخی رسانه‌ها و فعالان ملکی از کاهش قیمت مسکن سخن گفتند. اما آیا این کاهش واقعی است؟
بر اساس داده‌های میدانی، قیمت مسکن در برخی مناطق شمالی تهران، از جمله مناطق ۱ تا ۶، طی سه‌ماه گذشته تنها بین ۴ تا ۶ میلیون تومان کاهش داشته است. به‌طور مشخص، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از ۱۱۷ میلیون تومان در اردیبهشت ۱۴۰۴ به ۱۱۱ میلیون تومان در مرداد کاهش یافته است؛ اما مساله این است که این کاهش حدود ۵ درصدی پس از جنگ ۱۲ روزه، در برابر افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی نیمه اول سال ۱۴۰۴؛ عملاً کاهش قیمت را به طور کامل بی‌اثر کرده است.
هم چنین باید توجه کرد که بیشتر این کاهش قیمت نه در تمام پایتخت که فقط در مناطق شمال شهرنشین و بخش‌های مرفه شهر و برای خانه‌های متراژ بالا اعمال می‌شود. در حقیقت این بخش‌های خاصی از شهر که افزایش قیمت‌های گاه حتی نه چندان واقعی را تجربه کرده بود و به صورت نجومی رشد کرده بود حالا با کاهش نامحسوس قیمت‌ها و آن هم بیشتر به صورت تخفیف مواجه شده است.
چنان چه که برخی فروشندگان در مناطق خاص، برای فروش سریع یا در پی نیاز مالی، املاک خود را با تخفیف‌هایی بین ۲۰ تا ۵۰ میلیون تومان در هر متر مربع عرضه کرده‌اند. اما این تخفیف‌ها به‌هیچ‌وجه یک روند عمومی نیست و در اکثر مناطق، قیمت‌ها یا ثابت مانده یا در حد جزئی کاهش یافته‌اند.
حسام عقبایی، رئیس سابق اتحادیه املاک کشور، اخیرا در این باره گفته بود که «بازار ظرفیت کاهش ۲۰ درصدی قیمت‌ها را دارد، اما این کاهش منوط به عوامل متغیری، چون تحولات سیاسی و اقتصادی است. در حال حاضر، کاهش واقعی قیمت را در بازار نمی‌بینیم.»
او تصریح داشت که کاهش قیمت‌ها لزوماً به معنای دسترسی آسان مردم به خانه نیست.
اما داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک حتی بسیار صریح‌تر به این موضوع واکنش نشان داد و این سخن گفتن از کاهش قیمت مسکن در تهران را توهم دانست. بیگی نژاد می‌گوید که «کاهش قیمت مسکن در تهران یک تصور اشتباه است. کاهش‌های مشاهده‌شده، محدود به برخی مالکان در مناطق خاص است که به دلیل نیاز مالی، ملک خود را زیر قیمت می‌فروشند. این به معنای کاهش کلی قیمت در بازار نیست.»
وی همچنین اضافه می‌کند: «هیچ سازنده‌ای حاضر نخواهد بود ملک را با قیمتی پایین‌تر از قیمت تمام‌شده، شامل زمین، ساخت و مالیات، عرضه کند. بازار فعلاً در وضعیت رکود است، نه کاهش قیمت.»
واقعیت بازار حکایت از رکود عمیق دارد و نه ریزش قیمت
بیگی نژاد به صراحت می‌گوید که «در حقیقت سازندگان تمایلی به کاهش قیمت‌ها ندارند و بازار مسکن صرفا راکد شده، اما ارزان نشده است. بنابراین، قیمت تمام‌شده ملک تعیین‌کننده وضعیت قیمت‌ها در بازار مسکن است. برای مثال، ممکن است یک فروشنده به دلیل نیاز مالی ناگزیر باشد ملکی را درصدی ارزان‌تر بفروشد؛ اما این اتفاق در همه دوره‌ها وجود داشته و منحصر به امروز نیست».
این مقام صنفی با تاکید بر این که کاهش قیمتی در بازار رخ نداده، اظهار کرده بود که «ما رکود را تجربه کرده‌ایم، اما آنچه رخ داده عمیق‌تر شدن رکود بوده است؛ نه کاهش قیمت‌ها.»
به نقل از اقتصاد ۲۴، تحلیل روند معاملات نیز نشان می‌دهد بازار مسکن، به‌ویژه در تهران، در وضعیت «رکود تورمی» قرار دارد؛ این یعنی با وجود کاهش یا ثبات نسبی قیمت‌ها، حجم معاملات به شدت کاهش یافته و خریداران واقعی از بازار خارج شده‌اند، زیرا توان مالی برای خرید ندارند و سازندگان نیز به دلیل نبود مشوق‌های کافی، انگیزه‌ای برای ساخت و عرضه واحدهای جدید ندارند.
هم چنین باید توجه داشت که کاهش جزئی قیمت در مناطق مهاجرنشین مانند شوش، مولوی، شهرری، مشهد، اصفهان، قم و کرج، عمدتاً ناشی از کاهش تقاضا به دنبال خروج بخشی از مهاجران افغانستانی است و در این مناطق، اجاره‌بها حتی بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافته، اما این کاهش هم ساختاری نیست و ممکن است موقتی باشد.
چرا نباید فریب تخفیف‌ها را خورد؟
واقعیت این است که «تخفیف» در قیمت ملک با «کاهش ساختاری قیمت» تفاوت اساسی دارد. بسیاری از فروشندگان برای فروش سریع یا بازپرداخت بدهی، حاضر به فروش زیر قیمت شده‌اند؛ اما این به معنای تغییر کلی روند بازار نیست. در واقع، قیمت اسمی املاک هنوز هم بالا و خارج از دسترس است.
از نظر مالی، کاهش واقعی قیمت زمانی اتفاق می‌افتد که قیمت‌ها به زیر «قیمت تمام‌شده ساخت» برسد؛ امری که در شرایط فعلی اقتصاد ایران، به دلیل رشد نرخ مصالح، افزایش هزینه دستمزد و نرخ بهره بالا، تقریباً ناممکن است.
رکود ادامه‌دار، بحران گسترده‌تر در بازار مسکن
بازار مسکن ایران در مرحله‌ای حساس قرار دارد. اگرچه نشانه‌هایی از رکود و کاهش جزئی در معاملات دیده می‌شود، اما انتظار برای کاهش جدی و پایدار قیمت‌ها غیرواقع‌بینانه است. افزایش هزینه ساخت، نبود مشوق برای عرضه، کاهش قدرت خرید و خروج تقاضای مصرفی از بازار، همگی حاکی از یک بحران عمیق‌تر هستند.
بدون سیاست‌گذاری مؤثر، تسهیلات قابل دسترس و مداخله هدفمند دولت، بازار مسکن نه‌تنها بهبود نخواهد یافت، بلکه به تهدیدی جدی برای ثبات اجتماعی بدل خواهد شد. پدیده‌هایی همچون افزایش سن ازدواج، مهاجرت به حاشیه‌ها و تعمیق شکاف طبقاتی، تنها بخشی از پیامدهای این وضعیت است.
نظر شما